Værdiansættelse af fast ejendom ved salg til børn

Ved en kendelse af 16. maj 2007 kom Landsskatteretten frem til, at en fader kunne overdrage en ejerlejlighed til sin datter til den offentlige vurdering minus 15 pct., selvom lejligheden var købt af tredjemand blot et år tidligere til en markant højere pris.

Værdiansættelsen af fast ejendom ved overdragelser til personer inden for gaveafgiftskredsen har i mange år været styret af 1982-cirkulæret. Cirkulæret har overlevet indtil nu og er fortsat gældende for denne personkreds. Det fremgår udtrykkeligt af TSS-cirkulære 2000-5 om vær-diansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Det er især bestemmelsen i 1982-cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, der er interessant. Her fremgår det, at hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den seneste bekendtgjorte offentlige vurdering, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

1982-cirkulærets bestemmelser om værdiansættelse af fast ejendom har inden for gaveafgiftskredsen ikke været anfægtet i praksis.

Skatteministeriet har i TfS 1984, 418, udtalt, at der ved udfærdigelsen af cirkulæret bevidst var foretaget en indskrænkning i den adgang, som SKAT har til at lade en fast ejendom vurdere konkret. Af udtalelsen fremgik videre, at man for at gøre reglerne om værdiansættelse af faste ejendomme lettere at praktisere har valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi som eneste rettesnor ved værdiansættelsen. SKAT må ifølge udtalelsen anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at vurderingsmyndighedernes fastsatte kontantejendomsværdi er forkert. SKAT er derfor afskåret fra at lade en ejendom vurdere konkret, hvis parternes kontantværdi er højst 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi, jf. cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit.

Der har alene været visse marginale situationer, hvor cirkulærets rækkevidde har givet anledning til tvivl. Det drejer sig bl.a. om situationer, hvor der foreligger faste holdepunkter for en anden værdiansættelse end den værdiansættelse, som den offentlige vurdering fører frem til.

Dette spørgsmål blev berørt allerede i Skatteministeriets udtalelse. Skattedepartementet fandt således, at +/-15 pct.–reglen også gjaldt, selvom gavemodtageren kort tid efter gaveoverdragelsen solgte ejendommen til en kontantpris, der var væsentligt højere end værdiansættelsen.

Retssikkerhedsudvalget har efterfølgende beskæftiget sig med dette spørgsmål i mere generel form i udvalgets redegørelse fra 1994. Her antog udvalget blandt andet, at hvor der på parternes foranledning var foretaget en vurdering af ejendommen, var det denne vurdering – og ikke den offentlige kontantejendomsværdi – der skulle lægges til grund. Parterne kunne således ifølge Retssikkerhedsudvalget i dette tilfælde ikke efterfølgende vælge at anvende 15 pct.-reglen.

Den konkrete sag
Spørgsmålet om betydningen af håndfaste holdepunkter for en anden værdiansættelse end den offentlige vurdering forelå i Landsskatterettens kendelse af den 16. maj 2007. I denne sag havde en fader af tredjemand købt 3 ejendomme, der kort tid efter købet var videresolgt til hans 3 børn til den offentlige vurdering minus 15 pct. Denne værdiansættelse var væsentligt lavere end faderens anskaffelsessum, og faderen havde i konsekvens heraf selvangivet et tab på i alt 2,86 mio. kr. til fremførsel i forbindelse med salget af de 3 ejendomme til børnene.

Den konkrete sag drejede sig om en ejerlejlighed, som faderen havde købt af tredjemand for 2,65 mio. kr. den 17. december 2004. Den 31. december 2005 solgte han den videre til sin datter for 1,87 mio. kr. svarende til den offentlige vurdering på 2,2 mio. kr. minus 15 pct.

SKAT mente, at parterne kendte ejendommens reelle handelsværdi på handelstidspunktet den 31. december 2005, og at parterne derfor ikke havde krav på at få godkendt en værdi, der svarede til +/-15 pct. af den seneste kontantejendomsværdi. SKAT mente derfor, at man kunne ændre en værdiansættelse, hvis man fandt, at en værdiansættelse ikke svarede til handelsværdien på tidspunktet for modtagelse af gaven. Det var herefter SKATs opfattelse, at ejendommens handelsværdi var 2,65 mio. kr., og at forskelsbeløbet på 780.000 kr. måtte anses som en yderligere gave fra faderen til datteren.

Ved Landsskatteretten fik fader og datter medhold i, at parternes værdiansættelse af lejlighe-den til 1,87 mio. kr. skulle lægges til grund ved den skatte- og afgiftsmæssige behandling af ejendomsoverdragelsen.

Landsskatteretten henviste til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescir-kulæret), pkt. 6, hvor det fremgår, at "Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontant-værdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften."

Landsskatteretten fastslog, at principperne i værdiansættelsescirkulæret fortsat er gældende.

Om TSS-cirkulære 2000-5 sagde Landsskatteretten, at cirkulæret ikke omfattede gavetilfælde inden for gaveafgiftskredsen.

På den baggrund var det Landsskatterettens opfattelse, at skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de retningslinjer, der fremgår af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Landsskatteretten tilføjede videre, at uanset at markedsværdien for ejendommen måtte antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering -15 pct., havde myndighederne ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse.

Med Landsskatterettens kendelse har retten endnu en gang cementeret, at +/-15 pct.-reglen i 1982-cirkulæret stort set altid skal anvendes på overdragelser inden for gaveafgiftskredsen.

Afgørelsen giver meget fleksible muligheder i forældrekøbssagerne. Afgørelsen fastslår, at +/- 15 pct.-reglen også gælder, selvom ejendommen er købt kort tid før til en væsentligt højere pris og derfor kan give anledning til et fradragsberettiget tab for forældrene. Tabet kan dog kun modregnes i andre gevinster efter EBL.

Kilde: SKM2007.431.LSR

Skrevet af Mads Grønnegaard, 21. november 2007